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中国住房市场发展月度分析报告(2019年05月)

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苹果娱乐 www.gurupaintball.com 中国社会科学院财经战略研究院

中国住房市场发展月度分析报告(201905月)

主笔:邹琳华 王业强 吕风勇

2019419日,中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在20194月纬房指数(大数据房价指数的升级版本)监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了20195月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新,报告涉及的所有数据均源于大数据挖掘分析。

一、住房市场运行最新动态

1.核心城市房价涨速略有减缓,二手房成交量显著下降

反映核心城市房价总体变动的纬房核心指数显示,20194月核心城市住房价格连续3个月上涨,但4月份房价涨速较3月份略有减缓。20194月纬房核心指数为105.2点,与3月的104.42点相比,核心城市房价上涨了0.75%。与20191月阶段性低谷的102.5点相比,核心城市房价上涨了2.63%

 

纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市16个。纬房核心指数以20181月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。

核心城市在房价涨速减缓的同时,二手住房成交量也显著下降。20194月,10大重点城市二手住房成交量指数为177.84,比3月下降27%,与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看,重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

十大城市二手住房成交量指数(20171=100

制图:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注:十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

 

2.一线城市中北京、广州涨速回落,上海、深圳涨速与上月大体持平

纬房指数监测显示,20194月,一线城市房价平均环比上涨0.075%,环比涨幅比上月收窄0.465个百分点。其中北京房价环比上涨0.13%,广州环比上涨0.11%,环比涨速均较3月显著收窄。上海环比上涨1.43%,深圳环比上涨1.03%,环比涨速与3月大体持平。

 

 

3.多数准一线及二线城市房价涨速收窄,个别城市涨速仍较高

纬房指数监测显示,20194月,准一线城市房价平均环比上涨1.45%,环比涨速比上月收窄0.472个百分点。其中苏州环比上涨3.77%,比上月扩大0.54个百分点;杭州环比上涨0.61%,比上月收窄2.02个百分点;重庆环比上涨1.5%,比上月收窄0.23个百分点;天津环比下跌0.08%。苏州在上一轮一二线城市房价上涨小周期中,涨速滞后于杭州、南京等城市。但自20191月以来,苏州房价涨速显著加快。

纬房指数监测显示,20194月二线城市房价平均环比上涨0.448%,环比涨速比上月收窄0.635个百分点。20191月以来,多数二线城市房价出现温和上涨,其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。二线城市中,20194月,成都房价环比上涨1.38%居首,长沙房价环比下跌0.42居末。

4.三四线城市房价涨速继续下降

纬房指数监测显示,20194月,三四线城市房价平均环比上涨0.03%,涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为71个,比上月减少1个,上涨城市占比为60%20194月,廊坊(燕郊)房价环比下降1.9%,结束了201812月以来的房价持续快速上涨的“小阳春”。

 

注:城市数据一般不包括下辖县级市及县;由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订,不同版本的指数可能会有细微差异,以最新版本为准;廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。

5.核心城市住房租金连续2个月小幅下降

纬房租金核心指数显示,20194月核心城市住房租金连续2个月小幅下降。20194月,核心城市住房租金环比下跌0.13%,同比上涨2.79%。与20187月阶段性住房租金高峰相比,20194月租金总体下跌了1.51%。但与20181月相比,20194月核心城市住房租金总体仍上涨了3.8%

纬房租金核心指数也显示,20185-7月,中国核心城市曾经出现了一波住房租金的快速上涨并于20187月见顶。之后,在政府调节和市场机制综合作用下,住房租金连续下降。到20191-2月出现季节性回升后,20193-4月租金再度下降。

纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化,是分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市14个。纬房核心租金指数以20181月为租金基期,以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。

2018年,不少长租公寓企业利用资金杠杆快速抢占房源,在一定程度上推高了住房租金。随着住房租金的下跌,部分过快扩张长租公寓企业的经营风险可能将逐步显现,需要加以警惕和防范。

分城市看,一线城市中,深圳20181月以来的住房租金总体涨幅最高,达10.88%。广州总体涨幅最低,为4.39%。与20181月相比,北京、上海的总体涨幅分别为5.6%4.95%。从环比看,近2个月,北京、深圳住房租金稳中略降,上海广州略有上升。

准一线城市中,苏州20181月以来的租金总体涨幅最高,为9.38%。但近2个月,苏州住房租金稳中微降。杭州住房租金较20181月还下降了4.13%20194月重庆住房租金与20181月基本持平。从20194月住房租金环比涨幅看,杭州、苏州环比分别下跌了1.11%0.59%,天津、重庆环比分别上涨了0.22%0.91%

二线城市中,除厦门环比上涨了1.52%外,其它各样本二线城市20194月住房租金均环比下降。如果与20181月相比,仅有大连、成都租金总体分别上涨了5%2.61%,其它城市基本持平或微跌。

从房价租金比看,多数城市房价租金比较高,但也有部分城市房价租金比相对合理。厦门、廊坊、石家庄、南京、青岛居样本城市房价租金比前5位,购房租金收益率相对较低。其中厦门租金简单回本周期为80.46年,住房租金年收益率仅为1.2%。廊坊租金简单回本周期为76.11年,住房租金年收益率仅为1.3%。太原、沈阳、海口、长沙、大连房价租金比较低,租金简单回本周期均在40年以内。

1主要城市房价租金比(住房总价/年租金)

城市

20193月住房总价中位数(万元/套)

20194月租金中位数(元//月)

20194月房价租金比

厦门

280

2900

80.46

廊坊

137

1500

76.11

石家庄

124

1500

68.89

南京

206

2900

59.2

青岛

155

2200

58.71

北京

433

6300

57.28

合肥

137

2000

57.08

济南

139

2200

52.65

苏州

212

3500

50.48

杭州

230

3800

50.44

武汉

145

2400

50.35

广州

208

3500

49.52

东莞

154

2700

47.53

烟台

90

1600

46.88

深圳

339

6200

45.56

成都

108

2000

45

天津

123

2300

44.57

佛山

133

2500

44.33

无锡

119

2300

43.12

重庆

103

2000

42.92

上海

288

5900

40.68

太原

94

2100

37.3

沈阳

76

1700

37.25

海口

115

3000

31.94

长沙

83

2250

30.74

大连

79

2200

29.92

数据来源:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

 

二、形势分析与短期预测

1.调控政策主线更加明朗,房价上涨预期减退

房价稳定作为调控政策的主线更加明朗。在复杂的内外部经济形势下,20194月以来,中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示,热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”,表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆,房地产调控政策不松动,意味着房价短期难以出现大涨。

房价上涨预期减退。2018年底至2019年初,部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确,房价上涨预期有望逐步减退。

2.货币边际宽松告一段落,房地产融资环境短期难以进一步改善

2018年底以来,随着定向降准等稳健性货币政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下,防范宏观风险仍是政策底线,“大水漫灌”的情形不会出现。货币供应难以进一步宽松,意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性,使得房价“小阳春”难以入夏。

3.国内外经济形势更加复杂,不确定性将导致市场观望情绪增强

随着中美贸易摩擦的暂时性升级,世界经济前景趋于复杂化,全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联,内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机,使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

4.短期内一二线城市房价涨速将进一步收窄,三四线城市房价可能由涨转跌

20191季度,全国房价有所回升,个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确,以及货币边际宽松短期见顶,房价回升的态势将受到抑制。20194月,二手房成交量和房价整体涨速的下降,也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化,也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

综合以上因素,预计短期内,一二线城市房价涨速将进一步收窄,三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进,个别房价较快上涨的一二线城市,涨势也有望减缓或由涨转跌。

另一方面,即使部分城市房价出现回落,房价下跌的空间也较小。在再城市化大背景下,一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区,住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整,房价下跌空间相对较小,而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出,但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

三、对策与建议

1.加强宏观政策的综合协调,实现统一目标齐抓共管

房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门,房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调,实际统一目标齐抓共管,避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。

2.进一步明确房地产调控目标,稳定房地产市场预期

政策是影响短期房价走势的重要变量。可通过多种途径,进一步让市场认可和了解政府稳定房价的目标与决心。明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨,实现“露头就打”。房价波动较大的区域,还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。利用大数据手段加强对地价、房价及交易量的监测,实现对市场异常变化的及时预警。加强房地产舆情监测,通过官方发声及时引导舆论,澄清市场不实传言。

3.热点城市可以差别化信贷政策为抓手,实现对住房投资投机的精准抑制

实践经验表明,差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。房价上涨压力较大的城市,可以考虑通过升级二套以上房贷的认定条件,实现对住房投资投机的精准抑制。同时加强对各类融资手段的用途管控,避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。

 

纬房指数(原大数据房价指数的升级版本)为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数,由纬房大数据与人工智能研究院每月编制计算。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数,142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数,纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。

 

报告撰写人:

邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社科院竞争力模拟实验室副主任,《中国住房市场发展月度分析报告》主编

王业强 中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任,《房地产蓝皮书》主编

吕风勇  中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编

 

报告发布:中国社会科学院财经战略研究院

联合发布:中国城市经济学会房地产专业委员会

大数据支持:纬房大数据与人工智能研究院

战略支持:腾讯智慧房产